Comment se calcule la mensualité d'un prêt ou d'un crédit immobilier
Presque tous les prêts personnels et crédits immobiliers à taux fixe utilisent l'amortissement à échéances constantes : la mensualité est la même chaque mois, mais la part qui paie les intérêts et celle qui rembourse le capital change d'un mois à l'autre. Le comprendre aide à comparer les offres et à choisir une durée. Les exemples de ce guide sont calculés avec les mêmes formules que les calculatrices de QuickToolio.
La formule de la mensualité
Mensualité = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1), où P est le capital emprunté, r le taux mensuel (le taux annuel divisé par 12 et par 100) et n le nombre de mensualités (années × 12). Avec un taux de 0, la mensualité serait simplement le capital divisé par le nombre de mois.
Exemple : 15 000 € à 7 % sur 5 ans. r = 0,07 ÷ 12 ≈ 0,005833 et n = 60. La mensualité est de 297,02 € ; au total on paie 17 821,08 €, dont 2 821,08 € d'intérêts.
Pourquoi les premières mensualités sont surtout des intérêts
Chaque mois, on paie des intérêts sur ce qui reste dû, et le reste de la mensualité réduit la dette. Pour un crédit immobilier de 160 000 € à 3 % sur 30 ans (mensualité de 674,57 €), le premier mois 400,00 € sont des intérêts et seulement 274,57 € remboursent le capital. La dette baissant lentement, il reste 121 631,69 € à rembourser après 10 ans (moins d'un quart remboursé) et 97 680,91 € à mi-parcours, après 15 ans.
C'est pourquoi un remboursement anticipé dans les premières années économise bien plus d'intérêts qu'à la fin : chaque euro remboursé cesse de produire des intérêts pendant toute la durée restante.
L'effet de la durée et du taux
- Durée : les mêmes 15 000 € à 7 % sur 3 ans portent la mensualité à 463,16 €, mais les intérêts passent de 2 821,08 € à 1 673,63 €.
- Crédit immobilier de 160 000 € à 3 % : sur 30 ans, 674,57 € par mois et 82 843,92 € d'intérêts ; sur 20 ans, 887,36 € par mois et 52 965,48 € d'intérêts.
- Taux : ce même crédit sur 30 ans à 4 % au lieu de 3 % porte la mensualité à 763,86 € et les intérêts totaux à 114 991,21 €, près de 32 000 € de plus pour un point.
Allonger la durée rend la mensualité plus supportable mais renchérit fortement le coût total. Comparer des offres sur la seule mensualité est le moyen le plus sûr de se tromper.
Taux nominal, TAEG et ce que la mensualité n'inclut pas
La formule utilise le taux nominal. Le TAEG ajoute frais et coûts et sert à comparer les offres, pas à calculer la mensualité. Les calculatrices de QuickToolio traitent le taux saisi comme nominal et n'incluent ni frais de dossier, ni assurance emprunteur, ni frais de garantie, de notaire ou taxes.
- Pour un crédit immobilier, l'apport réduit directement le montant financé : avec un logement de 200 000 € et 40 000 € d'apport, on emprunte 160 000 €.
- Avec un taux variable, la mensualité est recalculée à chaque révision : la formule vaut pour la période en cours, pas pour toute la durée.
- Le prélèvement mensuel réel ajoute souvent l'assurance emprunteur, qui ne fait pas partie du prêt.
L'autre face : les intérêts composés de l'épargne
Le même mécanisme qui renchérit un long prêt fait croître une épargne : les intérêts de chaque période s'ajoutent au capital et produisent à leur tour des intérêts. 10 000 € à 5 % pendant 10 ans deviennent 16 470,09 € avec une capitalisation mensuelle et 16 288,95 € avec une capitalisation annuelle, avant inflation, frais et impôts.
Questions fréquentes
La mensualité est-elle toujours la même ?
Oui, tant que le taux ne change pas. Ce qui change chaque mois, c'est la répartition : au début surtout des intérêts, à la fin surtout du capital.
En cas de remboursement anticipé, vaut-il mieux réduire la durée ou la mensualité ?
Réduire la durée économise en général davantage, car la mensualité reste la même et des mois entiers d'intérêts disparaissent. Réduire la mensualité soulage le budget mais économise moins d'intérêts au total.
Puis-je utiliser le TAEG dans la calculatrice ?
Ce n'est pas correct : la mensualité se calcule avec le taux nominal. Le TAEG inclut les frais et sert à comparer les offres ; avec lui, la mensualité serait un peu plus élevée que la réelle.
Pourquoi ma banque m'annonce-t-elle une mensualité différente de quelques centimes ?
À cause des arrondis, de dates de prélèvement qui ne tombent pas sur des mois exacts ou du calcul des intérêts de la première période. Les écarts plus importants viennent généralement d'assurances ou de frais inclus.